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Carlos Alberto Bencke e Rodrigo Ribeiro Sirangelo

Publicado em 05/10/15

Questões interessantes na compra e venda de imóveis.

Na compra e venda de imóveis, quando o comprador é o destinatário final do bem – isto é, compra para uso próprio –, e os negócios envolverem construtoras, incorporadoras e empresas afins, o Código de Proteção e Defesa do Consumidor se aplica a essas relações, protegendo os consumidores/compradores em geral, inclusive no que respeita à atividade do corretor.

Quando o comprador, mesmo por razões particulares – como um momento de crise ou desemprego, por exemplo –, tem de desistir da aquisição de um imóvel que está adquirindo em prestações, a Justiça tem contemplado a rescisão do contrato e determinado a devolução dos valores pagos, mesmo que de modo parcial, e amortização das despesas de corretagem. Percentuais de retenção em torno de 25% têm sido considerados regulares, mas a devolução há de ser imediata, sendo considerada abusiva a restituição a prazo ou apenas ao final da obra, ainda que o contrato assim estabeleça. Ou seja, não cabe a retomada do bem e a retenção integral das quantias pagas pelo comprador.

As comissões de corretagem também geram conflitos. Normalmente, devem ser pagas pelo vendedor, salvo disposição contratual em sentido diverso, mas, em qualquer caso, são devidas apenas se o negócio tiver sido concluído após a aproximação feita pelo corretor.

As despesas condominiais devem ser de responsabilidade do comprador do imóvel a partir da entrega. Por sua vez, ainda que transferidas, por contrato, ao comprador, permanecem de responsabilidade de vendedor até que a compra e venda seja levada ao Registro de Imóveis, sendo ineficaz ao Condomínio o acordo particular ainda não registrado.

A publicidade, de igual modo, faz parte do negócio e vincula o construtor, o incorporador e o vendedor, sendo possível ao comprador exigir o seu cumprimento ou abatimento no preço se houver discrepância entre o material publicitário e aquilo que lhe for efetivamente entregue.

O campo imobiliário é fértil para surgimento de conflitos e é no mínimo recomendável que as empresas de construção civil, incorporadoras e corretoras, bem assim o cidadão comum, se assessorem de modo a conhecer os direitos atribuídos aos contratantes nesses negócios, senão para evitar litígios, para maior convicção quanto às suas condutas quando algum problema aparecer.

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