Artigos

Carlos Alberto Bencke e Rodrigo Ribeiro Sirangelo

Publicado em 03/11/16

As sanções não-pecuniárias nos condomínios.

No âmbito dos condomínios, não são raras as situações em que impostas sanções não-pecuniárias para punir o condômino devedor de obrigações condominiais. Isto é, sanções que vão além das multas e de eventuais juros de mora, como, por exemplo, a proibição de que o condômino e seus familiares acessem e utilizem áreas comuns do condomínio ou, até mesmo, a suspensão do uso de serviços essenciais.

De acordo com a jurisprudência, a proibição de acesso e utilização de áreas comuns – como playgrounds ou salões de festa – acaba por expor o condômino e seus familiares acerca da sua condição de devedores, colidindo com o princípio da dignidade humana. Além disso, de acordo com a lei, o direito do condômino ao uso das partes comuns do condomínio não decorre da situação de adimplência das cotas condominiais, mas, sim, do fato de que a unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes comuns. A restrição, portanto, significaria violação ao direito de propriedade.

A falta de pagamento de taxas condominiais também não autoriza a suspensão, mesmo por determinação da assembleia geral de condôminos, do uso de serviços essenciais, como elevadores, iluminação de corredores ou limpeza e coleta de lixo. Tais medidas também são consideradas afrontosas ao direito de propriedade e à sua função social, além de agredirem a dignidade da pessoa humana.

De mais a mais, o devido processo legal oferece meios para cobrança das dívidas condominiais, estabelecendo sanções pecuniárias para o caso de inadimplemento dessas obrigações. Aliás, na sistemática do novo Código de Processo Civil, em vigor desde março deste ano, as cotas condominiais têm natureza de título extrajudicial, viabilizando o ajuizamento de processo de execução, o que torna a satisfação do débito ainda mais rápida, com possibilidade, inclusive, de penhora da própria unidade condominial que gerou a obrigação.

Assim, diante de todos esses instrumentos de coercibilidade, de garantia e de cobrança oferecidos pelo ordenamento jurídico, não se admite a substituição desses meios por restrições não-pecuniárias ao condômino inadimplente e seus familiares. Proibir o acesso e a utilização de áreas comuns ou suspender serviços essenciais, como elevadores, por exemplo, são medidas que causam constrangimento e atingem a honra e imagem dos envolvidos, o que, ao invés de resolver a inadimplência, pode acabar ensejando novos conflitos e até prejuízo aos condomínios com possíveis indenizações aos prejudicados.

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